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Opponibilità del contratto di locazione all’aggiudicatario all’asta giudiziaria

Questa tematica trova la sua disciplina all’art. 2923 c.c..
In linea di massima, la regola è quella dell’opponibilità, all’aggiudicatario, delle locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento e dell’inopponibilità di quelle successive.
Tuttavia, le locazioni in corso al momento dell’aggiudicazione e anteriori al pignoramento non sono opponibili qualora ricorrano i presupposti di fatto di cui all’art. 2923 c.c., ovvero:

  1. data certa, avuto riguardo, non tanto alla data di registrazione del contratto, quanto alla data di stipulazione riportata sullo stesso. Tale requisito impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purchè non eccedente il novennio;

  2. trascrizione del contratto, che rende opponibili le locazioni immobiliari ultranovennali;

  3. detenzione del conduttore, che se iniziata anteriormente al pignoramento, obbliga l’acquirente al rispetto della locazione, nei limiti della durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Per giudicare dell’opponibilità della locazione, occorre avere riguardo al momento del pignoramento, non alla pronuncia del decreto di trasferimento, in quanto è il primo a porre quel vincolo di devoluzione effettiva del patrimonio del debitore.
Incerto, in dottrina, è invece l’aspetto se debba considerarsi rilevante il momento dell’ingiunzione notificata o la trascrizione del pignoramento.