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Risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per inadempimento del venditore e risarcimento del danno all’acquirente.

La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con sentenza 12.3.2001, n. 3608, ha affermato che il danno risarcibile all’acquirente, che abbia ottenuto la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, deve essere conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento stesso. Ne consegue che ai fini della determinazione del suo ammontare rilevano esclusivamente le caratteristiche oggettive del bene immobile che il venditore aveva l’obbligo di consegnare, a prescindere dall’uso che l’acquirente avrebbe fatto di quel bene. Inoltre, secondo la Corte l’azione risarcitoria e quella restitutoria (del prezzo pagato) sono azioni distinte. Pertanto, il giudice non può dichiarare l’obbligo restitutorio a carico del venditore, qualora l’acquirente-attore non abbia proposto la relativa domanda.

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso promosso dalla parte acquirente in un contratto di compravendita immobiliare, quest’ultimo risolto in conseguenza all’inadempimento del venditore. L’acquirente impugna la sentenza del giudice di merito, lamentando un’applicazione eccessivamente rigorosa del disposto contenuto nell’art. 1223 c.c., secondo il quale sono risarcibili solo i danni che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento. In particolare, il ricorrente rileva come ai fini della quantificazione del lucro cessante debba essere considerato il particolare uso che del bene avrebbe fatto l’acquirente, tenuto conto delle sue qualità imprenditoriali e negoziali, in generale. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso sul presupposto che ai fini del risarcimento rilevino solo le caratteristiche oggettive e le qualità dell’immobile non consegnato; la quantificazione del danno, quindi, deve rimanere nei limiti del valore del bene. Inoltre, la sentenza in commento si pone nel solco dell’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale la domanda di restituzione non è implicita nella domanda di risoluzione del contratto. Ne consegue che per ottenere la restituzione del prezzo pagato, l’acquirente deve formulare apposita domanda, entro i normali termini processuali.