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Spetta al Giudice stabilire quali interventi debbano essere qualificati “lavori di straordinaria manutenzione” dei condomini.

Il Tribunale di Sanremo, con sentenza n. 1731 del 4.6.2002, ha rilevato che, stante la mancanza di un criterio normativo preciso, non è immediato stabilire se le opere di manutenzione di un condominio siano, o meno, di “notevole entità”. Qualora si tratti di lavori di straordinaria manutenzione, occorre l’approvazione della maggioranza qualificata dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1136, comma 4, del codice civile. Nel caso in cui dalla qualificazione dei lavori sorgano contestazioni all’interno dell’assemblea dei condomini, deve essere adito il giudice ordinario, il quale dovrà fare riferimento ad una serie di criteri, tra i quali rilevano: il valore della spesa, il rapporto tra costo e valore dell’edificio, l’entità della spesa a carico di ogni singolo condomino.

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento conveniva in giudizio il condominio, al fine di sentire dichiarare la nullità di una delibera assembleare, avente ad oggetto i lavori necessari per eliminare numerose infiltrazioni. Tale delibera era stata adottata dall’assemblea, senza aver raggiunto la maggioranza qualificata, ai sensi dell’art. 1136, comma 4, c.c. Quest’ultimo statuisce che: “le deliberazioni che concernono […] la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma”, il quale, a sua volta, prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Il condominio convenuto aveva fondato la propria difesa sul presupposto che i lavori oggetto di causa non potessero essere qualificati in termini di “notevole entità”. Il Tribunale ha accolto la tesi del convenuto, precisando come la valutazione della “notevole entità” dei lavori di manutenzione debba essere devoluta al giudice, il quale ha a disposizione alcuni criteri guida. Tra questi ultimi rileva, in particolare, la proporzionalità tra la spesa derivante dai lavori stessi e il valore dell’edificio, nonché la ripartizione di tale costo tra i condomini.